avatar
Нужная тема!
avatar
По стратегиям можно добавить:
1) покупка защитных акций — мобильные операторы и ритейлеры (МТС, Магнит...) — они меньше других падают в кризисы, так как кушать и звонить люди не перестают в любые времена (особенно кушать) и, как правило, все-таки, быстрее или медленнее, но растут.

2) Покупка акций малоизвестных небольших компаний 3-4 эшелонов — Такие акции часто сильно недооценены, так как на них редко обращают внимание. Купив их можно долго ждать роста, но зато когда на них обратит наконец внимание крупный игрок, они могут выстреливать на сотни процентов в течение нескольких дней.

Можно добавить классический совет от Уоррена Баффета — покупай хорошие компании, переживающие временные трудности.
avatar
Лучше всего инвестировать при единовременной оплате, чтобы не было переплаты.
В таком случае от 1 млн начиная есть надёжные варианты. Если покупка вдвоём производится, то в договор можно внести двух разных людей и прописать доли в квартире по 1/2 на каждого. Тогда получится гарантия для каждого из участников договора.

Продавать лучше до подписания приёма передачи, чтобы не попасть на налоги. Это называется продажа по переуступке. Если продавать через нас, то продавец называет свою цену, мы прибавляем к ней свою комиссию небольшую и уже по всем компаниям предлагаем эту квартиру с увеличенной ценой, то есть продавец получает свою сумму на руки.
Мы не берём денег только при покупке квартиры у застройщика или подрядчика, потому что от них получаем свою зп
avatar
Еще вопрос,
а подскажи от каких сумм имеет смысл рассматривать вариант инвестирования в недвижимость?

И какая схема является оптимальной при покупке в складчину.
Когда скидываются например двое друзей. Квартира же, как понимаю записывается на одного, а как гарантировать сохранность инвестиций для второго?

Про продажу можно еще по подробнее, как понимаю квартиру продают перед сдачей дома,
т.е. это вроде называется продать очередь или типа того.
Там если продавать через вас например, то какой-то процент надо будет уже риелтору.
avatar
По цифрам точных данных быть не может, потому что
во-первых, от очень большого числа факторов зависит,
а во-вторых, для каждой стройки свои цифры.

В этом и заключается умение инвестора найти золотую середину между рискованностью и прибылью.

Иногда прибыль может быть 500 000 рублей в неделю при вложениях всего порядка 3,5 млн, это если найти такой момент. Можно конечно говорить о неких средних цифрах, но это будет слишком общее понятие о среднем.

По аренде да, я думаю около 6-8% будет получаться в год,
по новостройкам я бы сказал, что процент больше 17 за счёт того, что в основном строится меньше 3 лет, и в основном цены от самого котлована до готового дома отличаются от 1,5 до 2 раз, то есть от 150 до 200 процентов, иногда даже ещё больше, но это уже совсем рискованные варианты.
В среднем я бы взял около 75% на 2,5 года, то есть около 30% годовых.
13% с продажи собственности платить не нужно, если ты инвестор.
Кстати, я это забыл указать в статье. Налог платится только с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, если её продавать на этапе готового дома, в котором соседи уже заселяются, но без собственности — налог платить не нужно.

По рейтингу застройщиков конечно нет базы, потому что это в любом случае так или иначе субъективное мнение. Базы есть по наличию квартир от всех компаний-застройщиков, но в них никогда не пишется рейтинг компании. Для себя я составил такой рейтинг, у меня в офисе висит на стене таблица с рейтингами, но это скорее для обучения новых сотрудников, чтобы они понимали кто есть кто.

По поводу поиска инвестиционно-привлекательных объектов, конечно мы этим занимаемся, оцениваем перспективы, риски, сравниваем стоимость аналогичных квартир в готовых домах и рассматриваемых покупателем — это одна из наших обязанностей.
avatar
Егор, спасибо — хорошая статья и в принципе всё понятно.

Интересуют наверное цифры и детали.
Какой уровень доходности получается у того или иного способа инвестирования.
Сроки возврата этих инвестиций.

Напишу свои комментарии и вопросы по каждому из способов инвестирования
1. Сдача в аренду вторички.
Доходность от сдачи в аренду составляет обычно 6-8% годовых.
Вторичка в Питере в 13 году вообще не выросла вроде.

2. Покупка в новостройке
Я как-то прикидывал из расчета что строится 3 года
и стоимость недвижимости выростает на 35-40%
В итоге получилось 17% годовых

Понятно что налог с аренды у нас практически никто не платит, но в случае продажи квартиры, которая в собственности менее трёх лет, придется заплатить налог 13%, как понимаю на разницу в стоимости между покупкой и продажей. Это примерно -2% от доходности, если продавать сразу.
Цены на новостройки питера в 2013 выросли, но не сильно.

3. Новостройка + ипотека + сдача в аренду
Ну вот к решению этой задачи наверное очень близок наш кальк, если его немного доработать.
calc.bmsk.ru/kalkulator-kak-vygodno-kupit-kvartiru
Тут вопрос во многом упирается в размер оптимального первоначального взноса, чтобы в итоге получить плюс, а не минус. Рекомендуемый риелторами размер первоначального взноса равен вроде бы 30-50%

Остальные вопросы они скорее в целом по схеме работы при выборе объекта инвестирования:
Есть ли в интернете база или рейтинг застройщиков, чтобы сразу, как-то определить их уровень надёжности? Какие-то базы вроде бы есть, но какого-то понятного рейтинга я там не помню.

Есть ли такая услуга вообще или у вас, как оценка инвестиционной привлекательности объекта или поиск наиболее инвестиционно привлекательных объектов для покупки?

Это наверное пока всё — спасибо
avatar
Оптимально, если размер первоначального взноса составляет 30-50%
avatar
счас на сайте вижу два банка, где курс немного лучше и три с таким же
spb.bmsk.ru/currencies/euro_sell
я правда не могу понять к какому банку относится Лиговка, потому что обмено валютные операции вне банковских отделений у нас вроде бы запретили в какой-то момент
avatar
лучшего курса в СПб не встречал
avatar
да, популярное место для обмена в Питере + не только самые стандартные валюты
avatar
ligovka.ru/ вот самый хороший курс в городе ;)
avatar
У меня еще периодически возникал вопрос
Вот рассказывает человек о том, что бизнес это рисковано и надо совмещать рисковые активы с менее рисковыми, а сам фактически занимается бизнесом. Рассказал бы он тогда про структуру своих доходов — соблюдает ли он сам эти правила и приниципы.
avatar
ага. а с налом сложнее расстаться
avatar
угу
цифорки где-то поменялись и всё
avatar
а с электронным баблом как-то легче расставаться
avatar
да, типа того и есть
халявное бабло всегда под рукой
еще и в электронном виде
avatar
говорят кредитные карты затягивают ))
avatar
Да, с этим согласен — жёстких примеров с психологической накруткой перед зеркалом не было )))
«я самый экономный, я умею экономить, я лучше всех экономлю, я могу переэкономить кого угодно » ))
avatar
В отличии от западной литературы например
avatar
Я бы добавил, что в книге меньше push-а,
т.е. заметно меньше призывов к непосредственному действию, а достаточно сухое и лаконичное пояснение позиций.