Инвестирование в недвижимость - советы риелтора

Риск при инвестировании должен быть взешеннымДля многих людей в нашей стране инвестирование в недвижимость является чем-то заоблачным, далёким и непонятным. Возможно, поэтому такой вид деятельности воспринимается многими с негативом, многие называют таких людей «перекупщики» из-за аналогий с людьми, которые в одном месте покупают товар по низкой цене, а в другом продают втридорога.
На самом деле, конечно, грамотное инвестирование в недвижимость — это совсем не такое простое дело, как кажется на первый взгляд. Попробуем разобраться в некоторых основных моментах такого вида заработка.

Что такое инвестирование в недвижимость?
Инвестирование это не спекуляция
В самом общем смысле, инвестирование в недвижимость — это покупка недвижимости с целью получения прибыли. Существуют два основных способа получения прибыли: сдача недвижимости в аренду и продажа по более высокой цене. Первый вариант относится к покупке квартиры на вторичном рынке и получении постоянного дохода от сдачи в аренду, второй вариант относится к покупке квартиры на первичном рынке и продаже квартиры в готовом доме. Есть также третий, комбинированный способ инвестиций — покупка в новостройке с целью дальнейшей сдачи в аренду. Рассмотрим все три способа более подробно.

Способ №1 — Зарабатываем на аренде недвижимости
Зарабатываем на сдаче недвижимости в аренду
Аренда — этот способ подходит для тех, кто хочет получать постоянный доход от своей инвестиции, кому нужны деньги каждый месяц, кто не хочет рисковать. Но при этом доход получается заметно ниже, чем во втором варианте инвестиций. В этом случае инвестор получает готовую квартиру, освобождается от рисков новостроек, но при этом приобретает риски, связанные с проживанием чужих людей в своей квартире. Поэтому многие стараются сдавать в аренду помещения только своим знакомым или через одно знакомство, чтобы не было совсем незнакомых людей, от которых непонятно что можно ожидать. В этом случае остаётся шанс хотя бы найти тех людей, если что-то в квартире будет не так. Также в этом варианте нужно рассчитывать на то, что пустую квартиру никто не захочет снимать, должны быть основные предметы для проживания (диван, шкаф, холодильник). Если поставить ещё и стиральную машину с телевизором и интернетом, то сдать такую квартиру можно будет ещё дороже.

Способ №2 — Зарабатываем на продаже квартиры
Зарабатываем на продаже квартиры
В этом пункте можно рассмотреть разные варианты покупки и продажи квартир, которые в конечном счёте сводятся к тому, что нужно продать выгоднее, чем купил. Стоимость квартир увеличивается за счёт нескольких факторов, основным из которых является рост цены квартиры по мере постройки дома на первичном рынке — на этапе котлована стоимость квартиры будет минимальна, затем с увеличением готовности дома стоимость квартиры увеличивается и достигает своего максимума к выдаче ключей в доме после прохождения гос. комиссии, затем уже квартира с получением собственности переходит на вторичный рынок и её цена остаётся практически неизменной, со временем слегка уменьшаясь со старением дома. Также стоимость квартиры растёт по мере готовности инфраструктуры в микрорайоне строительства комплекса. Когда дом построили «в чистом поле» стоимость квартир в нём будет заметно меньше, чем в таком же доме, но уже окружённом школами, детскими садами, магазинами, больницами, спортивными и детскими площадками, паркингами и так далее.
Также на стоимость квартир влияет изменение транспортной доступности до жилого комплекса, например строительство станции метро в пешеходной доступности от дома (такие районы Санкт-Петербурга, как Шушары, Кудрово) или строительство большой магистрали, такой как ЗСД (Васильевский остров и Приморский район). Таким образом, наилучшее инвестирование получается в развивающихся районах на этапе котлована.

Способ №3 — Комбинированный способ покупка квартиры + аренда + продажа
Смешивание не всегда является эффективной стратегией для инвестора
Комбинированный способ инвестиций является средним из описанных выше вариантов. Он требует меньше вложений, чем первый, но приносит меньший доход, чем второй, и больше подходит для тех людей, которые на данный момент имеют не очень большие возможности, но в перспективе хотят иметь свою недвижимость. Очень часто такие варианты рассматривают с привлечением ипотечного кредита, чтобы после сдачи квартиры в аренду ежемесячная плата шла на платёж в банке.

Какие квартиры лучше покупать в качестве инвестиций?
Инвестируйте в то, на что есть спрос
Часто в качестве объекта для инвестиций рассматривают самые небольшие по площади квартиры-студии, потому что в построенном доме такие варианты всегда пользуются спросом. Молодая семья, решившая начать самостоятельную жизнь, отдельную от родителей, одинокие люди, пенсионеры, студенты — очень много категорий граждан рассматривают для своего проживания студии. Также очень популярны у инвесторов так называемые «евродвушки», то есть квартиры с маленькой комнатной и большой кухней-гостиной. Такую популярность этим квартирам обеспечивает постоянный покупательский спрос и небольшое количество в строящихся домах. Ещё меньше строится «евротрёшек», то есть квартир с большой кухней-гостиной и двумя маленькими комнатами. А чем меньше строится квартир, подобной Вашей, тем дороже будет эта квартира в готовом доме.

Оптимальные моменты для инвестирования
Риск дело благородное,но не в инвестировании
Но в какой же момент лучше инвестировать в недвижимость? Главный закон экономики гласит, что чем выше риск, тем больше прибыль. Этот же закон можно перенести на недвижимость — максимальную прибыль можно получить, инвестируя на самом начальном этапе строительства, потому что чем выше степень готовности дома, тем меньше рисков его не достроить или задержать сдачу дома. Но бывают в этом правиле и исключения. Зачастую в новостройке стоимость квартир растёт не очень быстро по причине каких-то проблем, задержек документов и других причин. В основном это касается проблемных строек. Но потом появляются документы, или появляется информация о чём-то, или стройку начинает контролировать государственный комитет, или стойку перекупила другая компания и активно возобновила строительство — во всех этих случаях стоимость квартир может резко подняться за очень короткий промежуток времени. Это тот самый случай, когда информация стоит очень больших денег.

Но в погоне за большой прибылью важно оценивать риски, понимать возможные варианты развития событий. Очень часто низкая стоимость квартир на этапе котлована говорит о не слишком хорошей репутации застройщика, и иногда такие новостройки вообще не достраиваются.

Надёжность и репутация застройщика зависит от очень большого количества параметров, но можно выделить три основных, глобальных, имеющий гораздо больший вес, чем другие.
Первый — это история застройщика, как компания строила свои предыдущие объекты, вовремя ли сдавала, были ли претензии по качеству строительства.
Второй — это количество жилых комплексов, которые компания может себе позволить строить одновременно. Этот критерий говорит о размерах компании, её финансовых возможностях, её возможную реакцию на возможные форс-мажорные обстоятельства.
Третий — это разрешительная документация на конкретный жилой комплекс. После получения разрешения на строительство вероятность заморозки строительства сводится практически к нулю.

Для оценки рисков, получения информации по надёжности строительной компании, уменьшению рискованности, инвесторы обращаются к профессионалам в недвижимости. В профессиональных компаниях есть данные по всем застройщикам, всей разрешительной документации, актуальной информации по наличию и стоимости всех квартир у каждого застройщика, планировках и местоположении всех жилых комплексов.

Куда лучше инвестировать в недвижимость в Санкт-Петербурге
Вложения в недвижимость стреляют не быстро, но результативно
Район Девяткино сейчас пользуется большой популярностью у инвесторов, потому что тут расположены самые недорогие квартиры с пешеходной доступностью до метро. Район полностью подходит под выдвинутые во втором пункте требования — это быстро развивающийся район, объекты инфраструктуры только начинают вводиться, строятся дороги, а до метро можно дойти пешком. В ближайшие два года ожидается строительство продолжения Гражданского проспекта под КАД и далее параллельно железной дороге на север, также будет расширяться Токсовское шоссе, что позволит немного уменьшить автомобильные пробки. Также планируется возведение большого торгово-развлекательного комплекса прямо над зданием метро. Помимо этого, почти в каждом жилом комплексе планируется строительство школ, детских садов, парковок, спортивных и детских площадок. На данный момент станция Девяткино является уникальной — это единственная станция метро в Европе, которая находится в области, но через несколько лет весь район присоединится к городу, получит городскую прописку, что также повлияет на стоимость квартир. В 2017 году планируется перенести в Девяткино международный автобусный парк, который сейчас находится на Обводном канале, при этом увеличить нагрузку до 1200-1400 автобусов в день. Место выбрано не случайно — автобусам теперь не нужно будет проезжать полгорода до своего парка, усугубляя городские пробки, парк будет расположен рядом с развязкой КАД, пассажиры сразу могут воспользоваться метро или электричкой для дальнейшего составления своего маршрута, либо пересесть на личные авто.
Все перечисленные этапы развития региона делают его одним из наиболее интересных для инвестирования в недвижимость. Специалисты рынка говорят, что через 4-5 лет этот район будет очень похож на Приморский район, вернее, на его южную часть, которая состоит сплошь из новых домов.

Аналогичная с Девяткино ситуация сейчас складывается в районе Кудрово, что находится недалеко от метро Улица Дыбенко. Это также областная прописка, но уже внутри КАД. До метро чуть подальше, чем в Девяткино, но при этом всё же есть пешеходная доступность, кроме того, в районе в целом хорошо развита транспортная сеть. Если в Новодевяткино открылся гипермаркет Призма, то в Кудрово уже давно функционирует комплекс МЕГА ИКЕА, в котором есть абсолютно все магазины первой необходимости, а также каток и кинотеатр. В перспективе открытие станции метро Народная, которая будет расположена между проспектом Большевиков и самой МЕГА ИКЕА, до которой будет совсем близко от самых южных домов Кудрово. Вся территория также будет присоединена к границам города одновременно с Девяткино.

Районы Девяткино и Кудрово часто рассматривают как идеальные места для инвестирования в недвижимость, потому что изначальные вложения тут меньше из-за областной прописки, а в итоге в готовом доме квартиры стоят уже почти как в городе, то есть инвестиционная привлекательность в процентном отношении затрат к прибыли довольно высокая.

От себя
Тернист путь самостоятельного инвестирования и помощь профессионала всегда полезна
Очень много квартир в новостройках скупаются в первые дни открытия продаж, и в основном их покупают инвесторы, которые отслеживают появление новых интересных жилых комплексов. Иногда на рынке случаются ситуации, когда выходит в продажу новый комплекс, и даже сам застройщик не всегда до конца понимает, какой выгодный проект он открывает, в таких случаях инвесторы буквально сметают все самые привлекательные варианты квартир в первые дни, а то и часы продаж!
Такое случилось, например, в Девяткино, где один из застройщиков открыл продажи жилого комплекса в понедельник в 10 утра, а уже в 11-30 вынужден был закрыть продажи, потому что за эти полтора часа получил столько забронированных квартир, что когда он за 3 дня справился с этим наплывом и возобновил продажи, новые цены уже значительно превосходили изначальные.

Такие ситуации показывают, что спрос часто намного превышает предложение, и информация на рынке недвижимости стоит очень дорого, а те, кто успел вовремя получить эту информацию, могут рассчитывать даже на такой вид дохода, как увеличение цены на квартиру до 8-10% буквально за 2-3 дня.

Ваш риелтор — Власов Егор
Будут вопросы — пишите — звоните.

8 комментариев

avatar
Егор, спасибо — хорошая статья и в принципе всё понятно.

Интересуют наверное цифры и детали.
Какой уровень доходности получается у того или иного способа инвестирования.
Сроки возврата этих инвестиций.

Напишу свои комментарии и вопросы по каждому из способов инвестирования
1. Сдача в аренду вторички.
Доходность от сдачи в аренду составляет обычно 6-8% годовых.
Вторичка в Питере в 13 году вообще не выросла вроде.

2. Покупка в новостройке
Я как-то прикидывал из расчета что строится 3 года
и стоимость недвижимости выростает на 35-40%
В итоге получилось 17% годовых

Понятно что налог с аренды у нас практически никто не платит, но в случае продажи квартиры, которая в собственности менее трёх лет, придется заплатить налог 13%, как понимаю на разницу в стоимости между покупкой и продажей. Это примерно -2% от доходности, если продавать сразу.
Цены на новостройки питера в 2013 выросли, но не сильно.

3. Новостройка + ипотека + сдача в аренду
Ну вот к решению этой задачи наверное очень близок наш кальк, если его немного доработать.
calc.bmsk.ru/kalkulator-kak-vygodno-kupit-kvartiru
Тут вопрос во многом упирается в размер оптимального первоначального взноса, чтобы в итоге получить плюс, а не минус. Рекомендуемый риелторами размер первоначального взноса равен вроде бы 30-50%

Остальные вопросы они скорее в целом по схеме работы при выборе объекта инвестирования:
Есть ли в интернете база или рейтинг застройщиков, чтобы сразу, как-то определить их уровень надёжности? Какие-то базы вроде бы есть, но какого-то понятного рейтинга я там не помню.

Есть ли такая услуга вообще или у вас, как оценка инвестиционной привлекательности объекта или поиск наиболее инвестиционно привлекательных объектов для покупки?

Это наверное пока всё — спасибо
avatar
По цифрам точных данных быть не может, потому что
во-первых, от очень большого числа факторов зависит,
а во-вторых, для каждой стройки свои цифры.

В этом и заключается умение инвестора найти золотую середину между рискованностью и прибылью.

Иногда прибыль может быть 500 000 рублей в неделю при вложениях всего порядка 3,5 млн, это если найти такой момент. Можно конечно говорить о неких средних цифрах, но это будет слишком общее понятие о среднем.

По аренде да, я думаю около 6-8% будет получаться в год,
по новостройкам я бы сказал, что процент больше 17 за счёт того, что в основном строится меньше 3 лет, и в основном цены от самого котлована до готового дома отличаются от 1,5 до 2 раз, то есть от 150 до 200 процентов, иногда даже ещё больше, но это уже совсем рискованные варианты.
В среднем я бы взял около 75% на 2,5 года, то есть около 30% годовых.
13% с продажи собственности платить не нужно, если ты инвестор.
Кстати, я это забыл указать в статье. Налог платится только с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, если её продавать на этапе готового дома, в котором соседи уже заселяются, но без собственности — налог платить не нужно.

По рейтингу застройщиков конечно нет базы, потому что это в любом случае так или иначе субъективное мнение. Базы есть по наличию квартир от всех компаний-застройщиков, но в них никогда не пишется рейтинг компании. Для себя я составил такой рейтинг, у меня в офисе висит на стене таблица с рейтингами, но это скорее для обучения новых сотрудников, чтобы они понимали кто есть кто.

По поводу поиска инвестиционно-привлекательных объектов, конечно мы этим занимаемся, оцениваем перспективы, риски, сравниваем стоимость аналогичных квартир в готовых домах и рассматриваемых покупателем — это одна из наших обязанностей.
avatar
Еще вопрос,
а подскажи от каких сумм имеет смысл рассматривать вариант инвестирования в недвижимость?

И какая схема является оптимальной при покупке в складчину.
Когда скидываются например двое друзей. Квартира же, как понимаю записывается на одного, а как гарантировать сохранность инвестиций для второго?

Про продажу можно еще по подробнее, как понимаю квартиру продают перед сдачей дома,
т.е. это вроде называется продать очередь или типа того.
Там если продавать через вас например, то какой-то процент надо будет уже риелтору.
avatar
Лучше всего инвестировать при единовременной оплате, чтобы не было переплаты.
В таком случае от 1 млн начиная есть надёжные варианты. Если покупка вдвоём производится, то в договор можно внести двух разных людей и прописать доли в квартире по 1/2 на каждого. Тогда получится гарантия для каждого из участников договора.

Продавать лучше до подписания приёма передачи, чтобы не попасть на налоги. Это называется продажа по переуступке. Если продавать через нас, то продавец называет свою цену, мы прибавляем к ней свою комиссию небольшую и уже по всем компаниям предлагаем эту квартиру с увеличенной ценой, то есть продавец получает свою сумму на руки.
Мы не берём денег только при покупке квартиры у застройщика или подрядчика, потому что от них получаем свою зп
комментарий был удален
комментарий был удален
комментарий был удален
комментарий был удален
Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.